Корзина
30 отзывов
Факторы, определяющие качество, комфорт и цену загородного дома в поселках эконом-класса.
Контакты
АСК Триан
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или индивидуального предпринимателя.
+7495638-08-10
+7926006-61-16
+7906031-32-32
менеджеры по заказам: Сергей, Ярослав
РоссияМоскваЛитовский бул., д.15, корп.1117593
Карта

Факторы, определяющие качество, комфорт и цену загородного дома в поселках эконом-класса.

Факторы, определяющие качество, комфорт и цену загородного дома в поселках эконом-класса.

Если стоимость квартиры определяется такими параметрами, как: местоположение дома, инфраструктура района, уровень ремонта квартиры, этажность дома, наличие кабельного телевидения и интернета, давно ли был капитальный ремонт дома и прочее, то факторы, определяющие стоимость загородных домов и коттеджей, имеют ряд своих отличительных особенностей. Концепция поселков эконом-класса подразумевает вывод на рынок продукта с определенными характеристиками, главной из которых является сравнительно невысокая цена предложения.

Чтобы вписаться в ценовые рамки, застройщикам приходится экономить практически на всем, но они стараются сделать это так, чтобы предложение не потеряло в качестве.

В сегменте коттеджных поселков эконом-класса представлены как предложения участков без подряда, так и с подрядом. В первом случае приобретается только земля и предполагается, что строительством дома займется собственник; во втором – заказчик получает не только землю, но и готовый дом.

Поэтому, если в первом случае застройщикам нужно просчитать экономику преимущественно только земельных участков, то во втором – еще и всех строений.

 

В список основных параметров, от которых во многом зависит класс возводимого дома, входят:

  • размер участка;
  • набор коммуникаций;
  • площадь дома;
  • материал, применяемый для его строительства;
  • ограждение;
  • объем благоустройства.

В поселках эконом-класса влияние каждого параметра на цену особенно ощутимо, поэтому застройщикам приходится экономить и отказываться от отдельных опций.

 

Земельная составляющая.

В любом проекте загородного поселка земля – это один из важнейших параметров на базе которого формируется проект. Расстояние поселка от МКАД и размер участка оказывают важное влияние на экономику проекта и, как следствие, на цену предложения. Дороговизна подмосковной земли позволяет реализовать поселки эконом-класса только на значительном расстоянии (далее 60 км) от МКАД. Поэтому искать такие предложения вблизи Москвы – зря тратить время.

Чтобы сэкономить на цене предложения, застройщикам приходится разбивать участки на такие наделы, чтобы цена их выглядела как можно привлекательнее. Наиболее часто встречающиеся предложения – это участки по 10-15 соток. Такую площадь участка выбирают 50% опрошенных покупателей. Немногим меньше — 35% покупателей рассчитывают приобрести земельный участок размером до 10 соток, а 13% — 15-20 соток. На таком участке спокойно помещается дом общей площадью 100-200 кв. м, и еще остается место для благоустройства прилегающей территории – строительства навеса или гаража, беседки, веранды и мангальной зоны.

Некоторые эксперты полагают, что в сегменте поселков эконом-класса классические советские 6 соток – это тот самый оптимальный эконом-вариант, который позволит или устроить огородик на пять грядок, или лужайку с детской площадкой, еще и останется место для небольшого дома и бани, а участки менее чем 4 сотки никто разбивать не будет, так как в соответствии с Градостроительным кодексом РФ дом для проживания на меньшей площади построить нельзя.

При определении площади участков застройщики руководствуются расстоянием от Москвы, поэтому чем ближе к Москве расположен поселок, тем меньше будет участок, чем дальше – тем больше.

 

Свет, вода, газопровод.

Современный загородный поселок сложно представить без функционирующих инженерных коммуникаций. Но практика показывает, что как раз на коммуникациях и экономят в основном застройщики поселков эконом-класса.

Самой затратной коммуникацией является центральная канализация, поэтому, выводя на рынок поселки эконом-класса, девелоперы в первую очередь отказываются от нее. Вместе с тем большинство покупателей готовы рассматривать проекты со всеми центральными коммуникациями, но критически настроены к оплате каждого дополнительного рубля.
Вода и канализация не должны суммарно стоить дороже 200-250 тыс. руб. с участка — полагают эксперты.

Доля поселков эконом-класса, где предусмотрена центральная канализация, пока невелика и в Подмосковье не превышает 30%. А большинство проектов реализуются с учетом подведения самых необходимых опций. Считается, что не всегда целесообразно строить центральными водопровод и канализацию и включать эти опции в стоимость домовладения. В таком случае его цена более доступна для покупателей.

Впрочем, при реализации участков без подряда, чтобы вывести на рынок самые мало-бюджетные предложения, застройщики вообще продают землю без инженерных коммуникаций, ограничившись только электричеством. Многие покупатели воспринимают участки без подряда как долгосрочный проект и считают приемлемым сэкономить на первом этапе, купив участок без подведенных газа, канализации и водопровода. Они рассчитывают, что со временем проведут все сами, скооперировавшись с соседями, и это будет дешевле, чем у застройщиков. Но когда доходит до дела, всегда возникают проблемы — с документами, с выбором подрядчика, со способом оплаты. Зачастую кооператив не может самостоятельно решить данную задачу. На рынке масса примеров, когда клиенты снова обращаются к девелоперу с просьбой подвести газ или увеличить мощности электричества уже после того, как продавец вышел из проекта.

 

Дома высокие или низкие.

При продаже участков с подрядом предложение дорожает на сумму, равную цене заказанного домовладения. Чтобы не задрать цену вверх, вполне логичным кажется строительство небольших домиков, которые и будут соответствовать формату эконом. Средняя площадь дома в поселках эконом-класса составляет не менее 60 кв. м, а максимальная — 150 кв. м.

Но практика показывает, что у покупателей есть свои предпочтения и они не хотят покупать любой дом только потому, что он дешев. Согласно данным исследования, которое провели специалисты компании «ЗемАктив», наиболее востребованная площадь дома в сегменте дальних дач – 100-150 кв. м. Дом такого размера выбирают 53% покупателей. 30% покупателей ориентированы на дом площадью 150-200 кв. м, 11% — менее 100 кв. м, 4% — 200-250 кв. м и 2% — более 250 кв. м.

Чтобы сэкономить, застройщики используют типовые проекты домов. Себестоимость строительства 10 одинаковых домов ниже, нежели 10 разных. При этом качество строительства каждого следующего такого же дома повышается.

Что же касается высоты домов, то оптимальным решением с точки зрения существующей практики, основанной на статистике продаж, на территории РФ является двухэтажное домостроение. Тут экономия достигается благодаря небольшой площади, которую занимает дом, и частично за счет перекрытия второго этажа, где его половина уже служит потолком первого. При этом практически у всех существующих производственно-строительных компаний есть собственные типовые решения проектов домов, что значительно снижает стоимость коттеджа. Покупателю не приходится дополнительно инвестировать денежные средства в индивидуальный комплект проектной документации.

Одноэтажные дома не рекомендуется строить в данном сегменте в связи с тем, что покупателю они дорого обойдутся за счет существенных затрат на создание фундамента. К примеру, если вся площадь дома в 140 кв. м будет располагаться в формате одноэтажного строения, то потребуется и фундамент, соответствующий периметру строения, а если дом двухэтажный – по 70 кв. м каждый этаж, то размер фундамента будет в два раза меньше. Соответственно и стоить он будет в два раза дешевле. Стены с перекрытиями составляют всего 25-30% от общей стоимости строительства.

Вне зависимости от пожелания застройщика или заказчика дома, высота загородных домов регламентирована. В большинстве поселков эконом-класса ограничения на высотность построек, а категория назначения земель — сельхозназначения под дачное строительство» либо это земли населенных пунктов, где возведение построек более трех этажей запрещено Градостроительным кодексом.

 

Дерево, бревно или блоки.

Одна из статей экономии при загородном строительстве – материал из которого возводится дом. Одной из самых распространенных и недорогих технологией на данный момент является панельно-каркасное строительство.

В данной технологии есть ряд существенных плюсов: высокая энергоэффективность дома, сокращенный срок строительства, легкость конструкции, экономия на фундаменте и высокое качество готовности внутренних стен к отделке, с удобной возможностью закладывания скрытых коммуникаций. Все это позволяет реализовать проект в срок, сэкономить до 30%.

В число недорогих материалов также входит оцилиндрованное бревно и брус. Принцип 3х-Э: экологичность, эстетичность, экономичность. Преимущества домов из клееного бруса: красиво, прочно, экологично. Цена: дороже дешевого и дешевле дорогого. Стоимость таких домов с отделкой под ключ составит от $600 за кв. м.

В поселках эконом-класса все дома в основном строятся из дерева: оцилиндрованного бревна, бруса или клееного бруса. При строительстве дома из данных материалов затраты на внешнюю и внутреннюю отделку здания на порядок ниже, чем при строительстве дома, например, из блоков.

Впрочем, газобетон и пенобетон — также широко используемая технология. Из мирового опыта можно привести пример блочного строительства в Америке в 50-е годы. Строительство типовых домов на основе конвейера позволяет добиться снижения себестоимости и повысить скорость строительства.

В настоящее время дома из блоков из пенобетона все чаще встречаются в Подмосковье.

Самые дешевые дома получаются из ячеистого бетона и газосиликата. Затем идет монолит, потом дерево. Их основное преимущество — это ценовое многообразие.

Себестоимость возведения квадратного метра по перечисленным технологиям варьируется от 20 000 до 30 000 рублей. Самый дорогой материал для дома – это кирпич. Поэтому кирпичные дома реже всего представлены в проектах коттеджных поселков эконом-класса.

Кровля дома является одной из самых сложных инженерных конструкций. Однако с использованием классического принципа скатной кровли, выполненной стропильными конструкциями и изготовленной из сухой строганной древесины, продукт получится не только устойчивым к различным нагрузкам, но и самым недорогим на рынке альтернативных кровельных решений.

Удешевить стоимость дома также позволит использование недорогих кровельных материалов. Самые дешевые – шифер и гофролист. Однако в проектах загородных домов чаще всего используется металлочерепица, из которой самой дешевой является металлочерепица с покрытием «полиэстер».

 

С забором или без него.

Концепция коттеджного поселка подразумевает безопасность, поэтому еще на этапе реализации застройщики стараются оградить землевладения. Но стоимость самого забора входит в цену предложения и удорожает его. Поэтому в поселках эконом-класса не принято возводить дорогостоящие ограды, а чаще используется профлист. В наших коттеджных поселках фасадное ограждение с воротами и калиткой единого стиля включено в стоимость продукта, что позволяет придать поселку более гармоничный вид и стилевое единство. Забор из профлиста стоит в среднем в 1,5 тыс. рублей за погонный метр. Деревянный штакетник – 2 тыс. рублей за метр. Забор на ленточном фундаменте – 4-5 тыс. рублей за метр.

Забор вокруг участков имеет смысл возводить только в случае продажи готовых домов, когда вся строительная техника покинет территорию.

 

Экономия на благоустройстве.

Можно ли сэкономить на благоустройстве и нужно ли оно вообще, если речь идет о поселках эконом-класса.

Благоустройство – это элемент поселков комфорт- и бизнес-класса. В самых дешевых вариантах оно не предусмотрено вообще. Редко может быть выделен небольшой участок, обозначенный как «общественная зона». Люди покупают 6 соток не затем, чтобы любоваться дизайнерскими клумбами. Для многих, особенно если речь идет о сегменте дальних дач, это единственная возможность обзавестись загородным домом и на долгие годы обеспечить семье место для отдыха и развлечений. Так что излишества, даже приятные глазу, тут ни к чему.

Большинство застройщиков считают, что вполне достаточно будет обустройства дорог и забор по периметру территории поселка, а также внутри него. Это минимум что необходимо сделать. Далее объем благоустройства нужно решать на общем собрании с собственниками участков.

В поселках эконом-класса на благоустройстве сэкономить и можно, и нужно. Ландшафтные работы – довольно дорогая составляющая, и если их стоимость прибавить к цене участка, то для покупателя данного сегмента факт наличия облагороженной территории и, как следствие, возросшей цены скорее будет отталкивающим, нежели привлекательным. У покупателя эконом-класса не стоит задача въехать в готовое поместье, поэтому затраты на ландшафт в их глазах могут выглядеть как желание девелопера получить с покупателя больше денег. Безусловно, участок должен выглядеть аккуратно, на нем должна быть сделана вертикальная планировка и, возможно, засеяна газонная трава.

Проведение дороги, возведение контрольно-пропускного пункта, гостевая парковка, уличное освещение и охрана — это минимально-необходимый уровень благоустройства для поселков в формате «участок без подряда».

Поселки эконом-класса предполагают минимальную цену за сотку, поэтому дополнительные опции по благоустройству территории, как правило, уменьшают и без того максимально низкую прибыльность проекта, поэтому обычно застройщики от них отказываются.

Сэкономить можно и на дороге – сделать ее не асфальтовой, а грунтовой, можно не делать детские площадки, урезать общественные территории и включить в состав поселка только домовладения. В конечном итоге «урезанию» подвергается все, вопрос в том, какое качество проживания люди получат в итоге.

Минимальный набор инфраструктуры: магазин, детская площадка, спортивная площадка. Из благоустройства – дороги внутри поселка, освещение территории, гостевая автостоянка. Хотя все зависит от местоположения проекта. Хорошо, если рядом расположен населенный пункт со своей больницей, в противном случае необходим медпункт. Если поселок на реке (поскольку мы говорим о поселках эконом-класса, то вариант «большой воды» не рассматривается), то оборудованный пляж станет конкурентным преимуществом.

 

Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.

Поделиться ссылкой

analitika.zem.ru

Предыдущие статьи