Корзина
30 отзывов
Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду.
Контакты
АСК Триан
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или индивидуального предпринимателя.
+7495638-08-10
+7926006-61-16
+7906031-32-32
менеджеры по заказам: Сергей, Ярослав
РоссияМоскваЛитовский бул., д.15, корп.1117593
Карта

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду.

О том, что недвижимость является прекрасным инвестиционным инструментом, известно давно. Также хорошо известно, что не имея достаточно собственных средств, можно приобрести квартиру с помощью ипотеки.

От этих двух тезисов легко перейти к третьему: чтобы приобрести недвижимость в инвестиционных целях, удобно использовать кредитные средства.

Мысль, мягко скажем, придумана не нами – фактически на ней строятся многочисленные американские книги из серии «Первый шаг к богатству».

Однако при попытке пересадить эти позитивные ростки на каменистую отечественную почву постоянно сталкиваешься с тем, что – не работает.

Другие у нас экономические реалии. Какие именно – попытаемся разобраться в этой статье.

Есть музыкальная группа с названием Bad balance. Ее основатели рассказывали, как в конце 80-х кто-то из них купил кроссовки под маркой New balance. Тапочки оказались не очень – уже через пару месяцев развалились. Зато дали имя музыкальному коллективу.

Примерно то же самое можно сказать и о соотношении цен приобретения и аренды квартир – в России их баланс оказывается очень и очень bad.

В американских книгах вы найдете массу подобных примеров: имея собственные средства в размере всего в 20% от стоимости недвижимости, вы приобретаете ее (оставшиеся 80% — банковский ипотечный кредит) и сдаете в аренду. Получаемых платежей оказывается достаточно для того, чтобы возвращать банку кредит, платить налоги, сделать ремонт квартиры, а также получать хоть какой-то доход на первоначально вложенный капитал.

А что у нас? Поговорим о Москве.

Типовая однокомнатная квартира стоит примерно 5,5 млн руб. Имея 1 млн собственных средств, берем ипотечный кредит на оставшиеся 4,5 млн. Платежи по нему составят примерно тысяч 50-55 ежемесячно, плюс придется платить еще и квартплату (2-3 тыс. в месяц), периодически делать в квартире ремонт. А вот сдать такую квартиру можно максимум за 30 тыс. руб. в месяц.

Итоги такие: «зарыты в землю» весьма существенные собственные средства, а заработан отрицательный доход (по-русски это называется убытками) в 25 тысяч рублей в месяц на 20 лет вперед.

Плюс к этому вы – уголовный преступник: налоговой инспекции безразличны ваши траты, а вот 30 тыс. руб. в месяц она считает доходом, с которого надобно заплатить 13%. Если же сделать это, то наши убытки возрастают еще на 3900 руб. в месяц, т. е. достигают почти 30 тыс. руб. ежемесячно.

Если это и инвестиция, то какая-то очень странная.

Попытки инвестировать в квартиры большего метража приводят к еще более плачевным результатам.

Вот конкретный пример. Берем двухкомнатную квартиру 56 м2 общей площади, комнаты 20 и 14,5, кухня 7,5, 3/5-этажного сталинского дома с потолками в 3 м. Стоимость такого объекта сегодня – 8,5 млн руб.

При стандартных на сегодня условиях ипотеки купить такую квартиру можно, имея 1,8 млн руб. собственных средств. Проценты по кредиту составят 11,32% годовых, ежемесячный платеж – чуть более 71 тыс. руб.
Реальная цена такого объекта в аренде – около 40 тыс. руб., т. е. у нас снова получается минус – как минимум в 31 тыс. руб., а в реальности – еще больше (квартплата, ремонты, налоги и т. п. ).

И такая же картина повсеместно, во всех сегментах недвижимости – сплошные убытки.

Опрошенные нами эксперты не смогли привести ни одного примера, где бы вложенные в арендную квартиру деньги приносили доход. Пусть хотя бы 10 копеек, но в плюс…

Рентабельность аренды квартир не превышает 6-6,5% годовых от вложенных средств, а чаще находится в диапазоне 3-5%. А выплаты по ипотеке составят (как минимум) 11%. Вот и весь сказ…

Существует, однако, соображение в пользу того, чтобы все-таки сделать подобную инвестицию. Сводится оно к тому, что, приобретая квартиру по ипотеке, мы фиксируем цену на сегодняшнем уровне. Также фиксируются и ежемесячные платежи – их размер устанавливается в кредитном договоре на весь срок его действия.

А вот стоимость квартиры (и, соответственно, ее арендная цена) будет с годами постоянно расти. Так что через несколько лет, возможно, платежи по кредиту сравняются с арендными ставками, а затем и станут меньше их.

Ситуация вполне возможная, особенно в условиях галопирующей инфляции. Хорошие возможности были, например, после дефолта 1998 года – в долларовом эквиваленте квартиры практически в один день подешевели в четыре раза.

Также, покупка квартиры по ипотеке может иметь смысл, если она будет нужна впоследствии – например, для ребенка. При том бешеном росте цен на недвижимость, как было до кризиса, квартира в аренде не только приносила доход, но и дорожала, покрывая, таким образом, арендной платой коммунальные услуги, износ, процент от вложенных денег, при этом рост цены давал прибыль.

В целом же, признавая правильность данного тезиса (рост стоимости недвижимости на длительных периодах времени), нельзя не заметить, что такие крутые скачки, какие приключились в 90-е годы прошлого века, повторятся вряд ли.

Все-таки рынок наш повзрослел. Так что рост цен останется – но в исторической перспективе вряд ли более 10% в год в среднем.

Есть, однако, и еще одно соображение – в противовес изложенному выше.

Дело в том, что наше государство, как известно, постоянно придумывает что-нибудь новенькое – чтобы граждане не соскучились. «Хитом» последних лет является тема повышения налогов на недвижимость – причем есть серьезные основания полагать, что на этот раз разговорами не ограничатся, а все действительно будет сделано.

Во-первых, после предстоящего выборного цикла Госдума будет выбрана на пять, а президент – даже на шесть лет, т. е. особенно стесняться перед электоратом у властей не будет никакого резона.

А во-вторых, заявлено огромное количество мегапроектов (Олимпиады, чемпионаты мира, саммиты), а привычный источник благополучия – нефть – как-то поиссяк.

Так что карманы граждан – единственный и естественный источник для пополнения бюджета.

Разумеется, слов о том, что «налоговая нагрузка на граждан не увеличится», произнесено много, и они будут сказаны еще много раз.

Однако чудес не бывает: если бюджет должен получить больше – значит, все мы больше заплатим.

К теме нашей сегодняшней статьи это имеет самое непосредственное отношение: предположим, мы купили квартиру для сдачи с использованием ипотечного кредита, а через некое время налог увеличивают.

Если повышение окажется серьезным, оно вполне способно обвалить рынок: рантье станут реализовывать свою недвижимость, чтобы приобрести нечто, скажем, в Испании или в Болгарии. Или уйти на рынок акций.

Но это хорошо тем, у которых квартиры собственные. А как быть тем, у кого квартиры ипотечные? Не окажутся ли подобные инвесторы в сложном положении: прежних доходов нет, а платежи по процентам нужно продолжать?

Точный прогноз на возможное развитие событий дать сложно. Но с тем, что изложенный сценарий выглядит вполне реально, сложно не согласиться — налоговое законодательство, в том числе и в отношении недвижимости, меняется каждый год в большей или меньшей степени.

Ситуация совершенно непредсказуемая, но очевидно, что повышение налогов на недвижимость, которое уже не раз обсуждалось в рамках различных проектов, сильно скорректирует ситуацию на рынке, особенно рынке аренды.

Еще пара слов о банках.

Вернемся к началу статьи – там мы занимались подсчетами, выясняя, выгодно ли приобретать квартиру для аренды на заемные деньги.

Обратим внимание на еще один аспект: цифры взяты из «обычных» программ банков, когда заемщик покупает квартиру для себя лично. В кредитных договорах большинства банков обязательно присутствует пункт о том, что заемщик имеет право проживать лично (ну и члены его семьи, конечно), а сдача квартиры возможна только с согласия залогодержателя.

Нарушение этого пункта карается сначала штрафами, а затем требованием досрочно возвратить кредит.

Те же немногочисленные программы, которые разрешают аренду, обычно предусматривают повышенные проценты – на 1-2 пункта годовых. Так что наш инвестор в ипотечную недвижимость сталкивается с невеселой альтернативой: либо платить еще больше (от чего убыточность всей затеи становится еще более грандиозной), либо сдавать втихаря. Банки, конечно, не очень лютуют с проверками – но само понимание, что в любой момент тебя могут наказать, как-то не греет душу.

 

Резюме.

Вряд ли стоит удивляться, что подобная схема инвестирования у нас пока не прижилась. Квартиры если и приобретаются, то с какими-то иными целями. Чаще всего – «на вырост» ребенку.

Настоящие инвесторы – те, что оперируют такими понятиями, как рентабельность вложения, — схем типа «купить и сдать» избегают.

И, как нам кажется, правильно делают.

 

Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.

Поделиться ссылкой

analitika.zem.ru

Предыдущие статьи