Корзина
30 отзывов
Перепланировка помещений при ремонте квартир: что можно и чего нельзя.
Контакты
АСК Триан
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или индивидуального предпринимателя.
+7495638-08-10
+7926006-61-16
+7906031-32-32
менеджеры по заказам: Сергей, Ярослав
РоссияМоскваЛитовский бул., д.15, корп.1117593
Карта

Перепланировка помещений при ремонте квартир: что можно и чего нельзя.

Перепланировка помещений при ремонте квартир: что можно и чего нельзя.

В гостях у студии Zelenograd.ru начальник отдела по надзору за переустройством помещений Жилищной инспекции по Зеленограду Владимир Антонов.

Речь пойдет о перепланировках и переустройствах жилых, например, при ремонте квартир, и нежилых помещений.

 

Здравствуйте. Давайте сначала немного о нежилых. В Зеленограде в конце января этого года обрушилась пристройка к нежилому зданию на улице Крупской, дом 2. Вы что-нибудь слышали об этом?

Да, слышал об этом здании.

 

В числе причин обрушения называли — подчеркиваю, среди прочих, — некие нарушения при перепланировке здания, которую делал собственник. Вы этим занимались, рассматривали такую причину?

Данный собственник помещения не обращался к нам, в жилищную инспекцию, за получением разрешения. Когда это все произошло, мы не знали, есть там перепланировка или нет, потому что самого обращения не было. Неизвестно, что они там делали и чем они занимались.

И самое главное, что не было заявлений, в том числе от жителей, о том, что там что-то происходит. Если там и была перепланировка, то она была сделана уже давно, Там была сауна, функционировала довольно давно, и каких-то жалоб на нее от жителей и от организаций к нам не поступало.

 

То есть к вам не обращались в связи с этим происшествием?

К нам не обращались.

 

Если говорить о нежилых помещениях в Зеленограде — как часто вы сталкиваетесь с нарушениями, незаконными перепланировками и переустройствами?

В основном мы получаем информацию о незаконных, то есть самовольных переустройствах и перепланировках от жителей нашего города или от организаций, которые владеют данными нежилыми помещениями, если они находятся в аренде. Они нас информируют о том, что в помещении есть самовольная перепланировка, тогда мы контактируем с арендаторами, и они оформляют эту незаконную перепланировку.

 

Если я правильно вас поняла, узнать о том, что были какие-то нарушения, можно тремя способами: по заявлению от жителей, в результате проверки и по заявлению арендатора. Если говорить об офисах, нежилых помещениях, бывают случаи, когда вы узнаете о нарушениях?

Бывают, конечно. Жители звонят, интересуются. Сейчас люди бдительные, особенно в новостройках, они интересуются, что делается, что под ними будет, когда начинаются работы, почему шум. Люди видят, что там что-то выносят, куски тех же стен, и, естественно, звонят. Ну, не звонят, а обращаются, потому что звонок — это звонок, а надо обратиться официально.

 

Официально — это бумажное заявление?

Да, чтобы мы вышли, посмотрели.

Второй интересный момент. Сейчас по нежилым помещениям действует закон, который запрещает нам проводить проверки, не согласовав с прокуратурой. По закону мы имеем право проверить организацию только раз в три года, а в нежилых помещениях в основном размещаются организации и индивидуальные предприниматели.

Когда к нам поступает заявление, мы в первую очередь печатаем распоряжение о проверке, а потом данный документ вместе с заявлением направляем в прокуратуру. Если она дает добро, то мы выходим, проверяем.

Если нет — значит, нет.

 

Как часто случаются такие внеплановые проверки?

Нечасто. В основном у нас в Зеленограде организации, да и собственники тоже, не хотят вступать в конфликт с законом. Они сами приходят, сами все оформляют, так что особых проблем у нас с ними нет.

 

Теперь о перепланировках в жилых домах. Что нужно согласовывать, и что считается перепланировкой в квартире? По этому поводу есть совершенно разные мнения.

У нас есть закон — Жилищный кодекс Российской Федерации. Там ясно сказано, что такое перепланировка и переустройство.

Перепланировка — это то, что касается передвижки стен, изменения плана квартиры.

Переустройство — это то, что связано с инженерным оборудованием, это сантехнические и отопительные приборы, стояки холодного и горячего водоснабжения и отопления.

 

Говоря о стенах, вы имеете в виду несущие или любые стены в квартире?

Любые. У нас люди затрагивают и несущие стены, и не несущие.

 

Если человек сломал для каких-то целей не несущую стену, это уже считается переустройством, перепланировкой?

Да.

 

Соответственно, он должен у вас получить разрешение?

В обязательном порядке. Пользуясь случаем, хочу напомнить жителям нашего города, что лучше оформить перепланировку заранее. Если делается большой ремонт, когда затрагиваются и стены, и инженерия, то, зная, сколько это стоит, я бы посоветовал в первую очередь прийти к нам и посоветоваться, как лучше это сделать.

Иной раз люди самовольно делают перепланировку, затрачивают на нее неимоверные деньги, а на самом деле выполнять такие работы просто нельзя.

Я хочу напомнить, что нельзя выполнять, и что мы не согласовываем. Это демонтаж венткороба, который проходит в домах, потому что это легкие дома, и перенос отопительных приборов на балконы и лоджии. У нас любят объединять квартиру с лоджией и утеплять, а это категорически запрещено.

 

Чем это грозит? Каковы могут быть последствия, когда ломают стену между балконом и комнатой?

Во-первых, сейчас это запрещено делать, обязательно должна быть перегородка, которая отделяет жилой фонд от холодного помещения. Как бы мы его ни утепляли, мы все равно его так не утеплим, потому что плиты в жилом доме многослойные, утеплитель положен внутри этих плит, а балконные перекрытия пустые, то есть все равно будет промерзание.

Во-вторых, последствия могут быть такие, что если соседи пожалуются, то волей-неволей мы или управляющая компания, придем посмотреть, что там происходит. И если там что-то действительно происходит, собственнику дают уведомление о том, чтобы он пришел в жилищную инспекцию, службу одного окна, и оформил все в установленном законом порядке.

Если он не оформляет, то управа района подает в суд на собственника квартиры, который самовольно все это сделал и сделал не так, как надо. В конечном итоге люди все равно должны привести в нормальное состояние все, что они сделали.

 

Суд может назначить восстановить первоначальное состояние квартиры?

Восстановить порядочное состояние.

 

Еще какой-то штраф выплатить или только восстановить?

Суд не занимается штрафами, штрафовать может жилищная инспекция, мы имеем на это право. Сам штраф небольшой, до двух тысяч рублей, это как комариный укус.

Но главное, что суд принимает решение восстановить порядочное состояние. Вы понимаете, что когда человек затратил огромные деньги, и нужно снова вернуть как было...

 

Это длительный процесс, та цепочка, которую вы описали?

Вы имеете в виду оформление или наказание?

 

Я имею в виду весь процесс, начиная с того момента, когда вы узнали, что человек сделал незаконную перепланировку.

Если заниматься этим, то в течение месяца все можно оформить. Если этим не заниматься, то никогда не оформишь, все равно будут судебные решения, судебные тяжбы. Это лишние нервы для человека. Надо осознавать, что рано или поздно все равно это придется оформить.

Даже если тебя никто не вычислил, никто из соседей не заявил, управляющая компания где-то просмотрела, проглядела, то все равно наступит время, когда придется оформлять. Если вы будете делать с квартирой какие-то движения — продавать ее или дарить, то без оформления будут красные линии, и вы ее не продадите, ничего с ней не сделаете.

Еще мне хочется напомнить жителям, что с каждым годом процесс оформления все больше ужесточается. Чем быстрее они придут и оформят, тем лучше будет для них.

 

Он ужесточается в смысле требований, сроков или наказаний за нарушения?

В смысле требований, а по срокам и штрафам — нет. Я хочу напомнить, что если люди сделали перепланировку, пусть приходят, никакого наказания им не будет. Мы просто согласуем то, что у них есть, если это можно согласовать. Если нет, тогда надо все вернуть в то состояние, которое подтверждено СНиПами и нормами.

 

Допустим, соседи не жалуются, человек сделал перепланировку, живет в квартире и не собирается ее ни продавать, ни сдавать. Что в принципе может произойти — протечки, какие-то обрушения?

Протечка может произойти и в квартире, где не было перепланировки. По суду люди должны оплатить то, что залили. Когда люди устанавливают, например, приборы отопления или переустанавливают сантехнические приборы, они не сами это делают, а вызывают специалиста. Все равно это нелегально, это незаконно, это наказывается. Как бы человек ни скрывался, все равно рано или поздно это все выплывет и ему придется все оформить.

 

Жители нередко делают арки в стенах, например, совмещают кухню и прихожую, это является нарушением?

Да, это является нарушением.

 

Замена обычных деревянных окон на пластиковые является перепланировкой?

Если ставят окна того же цвета и рисунка, что были, это не является перепланировкой, здесь не нарушается закон. Если цветовая гамма изменилась, то это является перепланировкой. Сюда же относится изменение фактуры окна, например, было трехстворчатое, а делают двух- или четырехстворчатое. Оно меняет вид здания.

Это уже надо согласовывать.

 

Такая вещь, как установка душевой кабинки вместо ванной, это перепланировка?

Это уже переустройство, потому что подлежит изменению в плане БТИ, который мы получаем на квартиру.

У нас есть технический паспорт, где есть раздел — план БТИ, это ваша квартира, какой она должна быть, а там нарисован умывальник и ванна. Если мы меняем ванну на душевую кабину, это, естественно, будут две разные вещи. В плане БТИ будет все отмечено.

 

Стены же не сносятся, коммуникации не трогаются, и тем не менее...

Я же сказал, перепланировка — это стены, а переустройство — это вся инженерия, сантехника, отопление, водопровод, канализация.

 

Есть еще такое понятие — смена конструкции пола. Укладка, например, керамогранита или теплого пола в квартире является сменой конструкции пола?

Здесь есть два варианта. Если идет замена напольного покрытия — линолеум меняем на линолеум, паркет на паркет, — то не нужно разрешение; заменил и все. Но если идет замена одного материала на другой, например, мы меняем линолеум на керамическую плитку, — это уже является изменением конструкции полов.

Каждый материал имеет свои свойства. У одного звукопроницаемость большая, у другого меньше. Когда мы кладем ту же плитку, обязательно нужно делать шумоизоляцию, чтобы соседи снизу не страдали от того шума, который будет исходить из расположенной выше квартиры. Здесь надо обязательно получить разрешение.

В принципе, таким образом жители, которые будут менять полы, обезопасят себя от заявлений соседей, потому что когда они все делают по проекту, который будет прилагаться, то и вопросов к ним не будет. Проектная организация отслеживает, как делаются полы, какие слои уложены, делаются акты на скрытые работы, чтобы все было цивилизованно.

В этом случае если сосед снизу обращается, что у него шумно, тогда он уже сам должен доказать этот факт, сделать акустическую экспертизу.

 

За свой счет?

Да. И после этого подать в суд на вышерасположенного соседа, если считаете, что тот сделал незаконную перепланировку или что-то «не доложил».

 

Вы упомянули, что если сделано по проекту, то и проблем не будет. Вы можете помочь сделать такой проект?

Нет, мы не делаем проекты. У нас в Зеленограде есть проектные организации, вообще есть много организаций, которые занимаются перепланировками и переустройствами. Проект можно заказать у любой из них, и не обязательно в Зеленограде.

Когда мы даем разрешение, мы отталкиваемся от проекта, потому что его делает организация, которая должна иметь свидетельство о допуске к работе, это обязательно. Там сидят специалисты, которые разрабатывают проект в соответствии со СНиПами и ГОСТами, без всяких нарушений.

Естественно, на основании этого проекта я даю разрешение на переустройство и перепланировку.

 

Еще один «больной» вопрос — кондиционеры. Я знаю людей, которые хотели поставить кондиционер при сильнейшем жаре в прошлом году, но не смогли, потому что не успели согласовать.

Да, по прошлому году была очень тяжелая ситуация.

 

В прошлом году к вам обращались за такими разрешениями?

Конечно, обращались, но, как вы сами понимаете, это был относительно долгий процесс, люди были недовольны. Учитывая это недовольство, правительство Москвы пошло навстречу, и в марте 2011 года вышло постановление, согласно которому теперь установка кондиционеров не требует разрешения.

Но, пользуясь случаем, хотел бы сказать, что тот, кто будет покупать кондиционер, должен купить сертифицированный, чтобы по шумам и по работе все было хорошо.

Кондиционер должна устанавливать та лицензированная организация, где он куплен. Обязательно должен быть договор, потому что когда у нас одни жители устанавливают кондиционеры, другие начинают жаловаться. Шум, вода, которая образуется и стекает вниз, капает по железу и мешает людям жить, они начинают нервничать, жаловаться.

Для того, чтобы себя от этого обезопасить, обязательно нужно, чтобы кондиционер установила организация, которая имеет на это лицензию, лучше всего в торговой точке, где его покупают, чтобы если что-то случится, к ним можно было предъявлять претензии. Конденсат обязательно должен быть отведен в канализацию, и должен соблюдаться норматив по шумам. Если люди считают, что у кого-то шумно работает кондиционер и образуются капли, они могут обратиться в суд, и сто процентов суд выиграют.

 

Опять нужно будет проводить за свой счет акустическую экспертизу?

Здесь уже сам суд может назначить экспертизу. Да, разрешение на установку кондиционера есть, но должны соблюдаться шумовые нормативы.

 

Какова норма кондиционера по шуму?

Не более 50 дБ. Почему суд назначает эту экспертизу? Если я купил кондиционер, я знаю, что он сертифицированный и что он не должен превышать, а если он превышает, тогда собственник может подать в суд на организацию, которая продала ему тот же кондиционер, некондицию, может быть, или еще что-то. Все должно быть оформлено документально, чтобы впоследствии та сторона, которая установила кондиционер, и та сторона, которая жалуется, могли цивилизовано все решить.

 

С кондиционерами есть и другая сторона вопроса. Если посмотреть сейчас на бизнес-центр возле префектуры со стороны Савелкинского проезда, мы увидим, что он буквально «утыкан» кондиционерами. Вид, конечно, изменился.

Ну что же, это издержки.

 

То есть, эти архитектурные моменты уже не учитываются ни в жилых, ни в нежилых зданиях?

Да.

 

Вы упомянули, что нужно согласовывать перепланировку. Как часто действительно приходят жители, которые честно хотят ее согласовать?

Наша жилищная инспекция — это служба одного окна, которая предоставляет услуги населению. Это получение разрешения на согласование или проведение работ. Приходят ежедневно.

 

Приходят те, кто собирается делать перепланировку дома?

Те, кто собирается, и те, кто уже сделал. У каждого свои обстоятельства: кто-то дарит квартиру, кто-то продает, кто-то меняет. Раз там красные линии, то квартира сразу падает в цене, к ней уже настороженно относятся, потому что неизвестно, можно согласовать или нельзя. А то человек купит эту квартиру, а на самом деле нужно еще делать какие-то вложения, и немалые, чтобы ее вернуть в нормальное состояние, чтобы не нарушались строительные нормы и правила.

 

Вернемся к контролю незаконных перепланировок. У меня есть вопрос от нашего читателя. Соседи сверху выпилили на кухне подпорный столб, видимо, имеется в виду кусок стены, вместе с арматурой. Соответственно, в квартире снизу дала просадку входная дверь. Как человеку действовать в этой ситуации?

Мы контролируем те переустройства и перепланировки, на которые мы выдали разрешение. У нас не так много народа, у нас работает всего три человека.

 

Этот весь ваш штат?

Да. Это одно окно, которое принимает документы, которые мы должны рассматривать, потом их печатать, постановить всю проектную документацию, выдать разрешение. Плюс мы контролируем наши разрешенные переустройства, ходим по тем адресам, где мы дали разрешение, так осуществляем контроль.

 

А по фактам нарушений?

По фактам, на которые жалуются жители, в первую очередь нужно обратиться в управляющую компанию, потому что там есть человек, который закреплен за этим домом. Управляющая компания должна отслеживать все самовольные переустройства и перепланировки. Как только человек начинает что-то делать, должен прийти сотрудник этой управляющей организации, выдать ему уведомление, запретить эти работы вплоть до вызова милиции.

 

То есть, вы в этом процессе не участвуете?

Мы участвуем, когда люди, получив уведомление от управляющей компании, приходят к нам. Естественно, берем документы, говорим, куда надо подойти, чтобы оформить все. Мы их отслеживаем вплоть до окончания этих ремонтно-строительных работ. Завершением всего этого круга является акт приемки выполненных работ, с которым уже идут в БТИ, а БТИ чертит план, как у них есть сейчас на самом деле, что они сделали.

 

Каковы сроки прохождения документов, выдачи разрешений или отказа?

Двадцать рабочих дней.

 

Это минимум или установленная норма?

Жилищным кодексом установлена норма 45 дней, но, идя навстречу пожеланиям жителей, правительство Москвы приняло решение снизить срок прохождения документов до двадцати дней, больше чем в два раза.

 

У вас есть очереди?

Нет, очередей нет. Люди приходят в случае, если уж очень хотят что-то сделать, или от безысходности, когда им надо оформлять документы. Вы понимаете, что это все входит в стоимость. В принципе у нас оформление бесплатное.

Другой вопрос, что нужно платить за документы, которые нам должны предоставить. Проектная документация меняется в цене в зависимости от того, что люди собираются делать. Документы БТИ, технический паспорт на квартиру, согласование, если серьезная перепланировка в организациях, — все это стоит денег.

Не каждый человек, который хотел бы что-то сделать, пойдет на это, слишком дорого.

 

Я слышала от жителей новостроек, что у них многие делают перепланировки в квартирах и никто ничего не согласовывает. Ломают стены, переносят, ставят джакузи. Вы сказали, что по этому поводу надо обращаться в управляющую компанию. С вашей точки зрения, управляющие компании нормально работают в этом смысле? Насколько они добросовестны?

В Москве десять инспекций по переустройству и перепланировкам. Если считать, сколько заявлений приходит у них и сколько у нас...

 

В других округах и жителей больше.

Я понимаю. Это конечно небо и земля. Но сравнивать, хорошо они работают или плохо, нельзя. Я думаю, если к нам заявления от жителей не поступают, значит, управляющие компании работают хорошо. Если начинают поступать заявления, жители приходят к нам, это уже плохо, это уже недочет управляющей компании.

 

Человек может прийти к вам с заявлением о бездействии управляющей компании?

Да. Сначала они должны обратиться все-таки туда, а потом к нам, с ответом управляющей компании, если она ничего не сделала по конкретному вопросу. Ведь управляющая компания должна выйти еще по одной причине.

Если я делаю косметический ремонт, который не имеет отношения ни к переустройству, ни к перепланировке, у меня ведь тоже шумно, я сверлю те же отверстия в стенах. Или, например, нужно заменить пол, я шлифую его, чтобы убрать старый линолеум и положить новый. Все это шум, и люди, естественно, начинают звонить. Если мы будем выходить, управляющая компания должна хотя бы подтвердить, что там действительно идут работы, связанные с переустройством и перепланировкой.

 

Как это подтвердить?

Управляющая компания должна прийти и посмотреть, есть там что-то или нет, и дать ответ, что, например, там производится косметический ремонт, чтобы успокоить жителя. Я уже знаю по опыту, что процентов 50-60 это косметический ремонт. Нас всего три человека по городу, домов много, мы не можем выходить на каждый дом.

Мы просто захлебнемся, вы сами понимаете, да и зачем нам это надо, если есть управляющая компания, которая по закону должна выполнять свои обязанности — следить за этим домом.

Если нет, то мы на управляющую компанию составим необходимые бумаги, чтобы немного подхлестнуть.

 

То есть, если человек считает, что соседи делают перепланировка, они ломают стены, нужно обращаться в свою управляющую компанию, и она должна этот факт подтвердить или не подтвердить.

Обязательно, потому что это же безопасность жителей. А вдруг они ломают несущие конструкции? Это уже безопасность не только дома, но и их жизни. Если они считают, что там что-то происходит, пусть обращаются в управляющую компанию. Человек, который следит за домом, вызванивает, приходит, смотрит, что там делается. Если житель делает перепланировку, ему выдают уведомление и направляют к нам. Если он не приходит, то подают в суд. Это уже пойдет процесс, о котором мы с вами говорили.

 

Это если сотрудника управляющей компании вообще пустят в квартиру. Могут ведь и не пустить.

Опять-таки — есть суд. В квартиру войти можно всегда. Если представитель управляющей компании официально уведомил, что сегодня придет, а его не пускают, то юристы, которые есть у всех управляющих компаний, готовят документы в суд о доступе в квартиру.

Вы сами понимаете, этот человек должен иметь доступ во все квартиры, потому что там инженерия и все остальное. Не дай бог что случится, не дай бог прорвет что-то. Это дом, это сложное инженерное сооружение, и жители должны пускать человека из управляющей компании. Я понимаю, нарушитель будет стараться не пускать его, но всегда можно войти через суд.

 

Владимир Сергеевич, спасибо, что пришли к нам в студию. Что бы вы посоветовали тем, кто собирается или уже сделал перепланировку или переустройство у себя дома.

У меня один совет. Если вы собираетесь делать переустройство или перепланировку, в первую очередь придите в жилищную инспекцию, в службу одного окна, и посоветуйтесь. Это не отнимет много времени, но сэкономит очень много денег. Обязательно.

Если у кого-то уже есть перепланировка, тоже советую подойти в службу одного окна и оформить эту перепланировку, потому что с каждым днем требования все больше ужесточаются. И не только ужесточаются требования, но и на рынке проекты в денежном отношении увеличиваются, а не уменьшаются.

 

Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.

Поделиться ссылкой

www.zelenograd.ru

Предыдущие статьи