Корзина
30 отзывов
Когда можно начать ремонт квартиры в новостройке. Ошибки при покупке ипотечной новостройки.
Контакты
АСК Триан
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или индивидуального предпринимателя.
+7495638-08-10
+7926006-61-16
+7906031-32-32
менеджеры по заказам: Сергей, Ярослав
РоссияМоскваЛитовский бул., д.15, корп.1117593
Карта

Когда можно начать ремонт квартиры в новостройке. Ошибки при покупке ипотечной новостройки.

Когда можно начать ремонт квартиры в новостройке. Ошибки при покупке ипотечной новостройки.

Наша компания занимается ремонтом квартир в новостройках давно и серьезно. При этом мы всегда стремимся предоставить своим клиентам первоклассный сервис и максимум информации по любым вопросам.

Довольно часто у наших потенциальных клиентов, которые только планируют приобрести квартиру в новостройке, или уже приобрели, но пока еще не получили долгожданные ключи, возникают вопросы, непосредственно не связанные с ремонтом новостройки.

 

Вопросы бывают самые разные: отношения с управляющей компанией, дефекты и недоделки в новых домах, полномочия ТСЖ, гарантийные обязательства застройщика, порядок перепланировки и многие-многие другие.

 

В наших статьях мы стараемся по мере возможности ответить всем, и в этой статье речь пойдет о покупке квартиры в новостройке через ипотеку, какие подводные камни тут существуют, когда можно начать ремонт.

 

Покупка квартиры в новостройке через ипотеку: суть вопроса.

 

Покупка квартиры в новостройке важное и ответственное мероприятие, которое требует точной оценки своих возможностей. Речь идет о том, что желание приобрести новую квартиру далеко не всегда совпадает с возможностью оплатить это приобретение — и тогда мы вынуждены занимать.

Чаще всего мы видим панацею в ипотеке и обращаемся к ипотечному кредитованию.

 

Приобретая уже построенное и сданное в эксплуатацию жилье, мы должны понимать, что стоимость квартиры в готовом доме процентов на 30 выше, чем аналог в строящемся, причем цена напрямую зависит от степени готовности объекта. В случае уже сданного дома, покупка обойдется дороже, но без риска.

Если же мы хотим сэкономить и не готовы покупать квартиру в готовом доме, то можем рискнуть и попытаться приобрести жилье в строящемся. А вот тут уже настоящая рулетка – или выиграть, получив квартиру, прилично сэкономив, или потерять абсолютно все.

 

Главная проблема – это неработающий Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости».

Дело тут в том, что даже если банк, в котором вы решили брать ипотеку, и одобрил ваши документы, то это вовсе не означает, что вы теперь можете приобрести в кредит квартиру абсолютно в любой новостройке.

Банк по разным причинам может не устроить сама выбранная вами новостройка: документы на строительство, история застройщика, перспективы окончания строительства, форма договора с застройщиком и многое другое.

Иными словами, на выбранную вами новостройку далеко не каждый банк даст кредит. А может и вообще не найтись банка-кредитора для данного объекта строительства. Не все об этом знают и продолжают терять время и деньги, опять же, благодаря бездействию уже упомянутого Закона.

На деле, продажи на основе Закона №214 практически не осуществляются, т. к. застройщику собрать полный пакет документов, который предусматривается этим Законом, физически невозможно. И поэтому квартиры в новостройках продаются по всевозможным другим, зачастую рискованным схемам, в том числе по вексельным и через предварительный договор.

Банк начинает вполне обоснованно опасаться, что новостройка никогда не будет завершена и потенциальный клиент не сможет оформить собственность на жилье. А следовательно, у банка не будет ипотечного залога. Тогда происходит отказ банка в выдаче кредита или банк готов рискнуть, но тогда проценты по кредиту огромны.

 

Ошибки при покупке квартиры в новостройке через ипотеку.

 

Вот вы выбрали квартиру в новостройке, внесли застройщику или агенту по продаже недвижимости аванс, собрали требуемый пакет документов на ипотеку и пришли в банк. И что же в итоге?

 

Первая и самая распространенная ошибка покупателя квартиры в новостройке через ипотеку заключается в том, что получить ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке в 99,9% случаев невозможно в банке, который эту новостройку не аккредитовал. Что это означает?

Это означает то, что банк не слышал и не знал о существовании такого новостроя до вашего появления в его кредитном отделе. А вы уже внесли застройщику аванс, аванс часто безвозвратный и немалый — от 2 до 30% стоимости квартиры по инвестиционному договору. Кроме того, вы подготовили необходимый пакет документов на получение ипотеки, который тоже стоил денег и имеет месячный срок действия.

А ведь, чтобы избежать такой ошибки, нужно было всего-навсего поинтересоваться у агента по продаже недвижимости — какие банки дают ипотеку именно под эту новостройку.

Дело в том, что банковские учреждения для безопасности ипотечных операций не работают со всеми объектами подряд и, в особенности, не работают с неизвестными застройщиками.

Даже у одного и того же застройщика условия продажи для различных объектов — всегда разные. В одном случае эти условия могут устроить банк-кредитор и он выдаст ипотечный кредит, а в другом — нет.

Для этого банк должен собрать об объекте и о застройщике всю информацию и решить будет ли он с этой новостройкой работать по ипотеке. А наведение подобных справок об объекте довольно дорогое удовольствие. Банку это может быть не интересно — ведь не пришло же к нему оформлять ипотечное кредитование сто человек. А ради одной сделки банк не станет проводить тщательную проверку и оценку объекта недвижимости и компании, осуществляющей строительство.

Даже если банк и решит (в случае, если обратившихся за ипотекой клиентов для банка окажется достаточным, чтобы начать процедуру аккредитации) работать с выбранной вами новостройкой, то для проверки и аккредитации застройщика и его объекта строительства может пройти довольно длительное время, и уж точно больше месяца. При этом получение этой самой аккредитации вовсе не гарантированно.

В результате ваши собранные документы, которые стоили денег, времени, и сил, ваш аванс, который тоже имеет срок действия, как правило, 1 месяц — будут вами потеряны.

 

Вторая ошибка. Предположим, застройщик и объект строительства (новостройка) аккредитованы банком, вас именно в этот банк и направил агент по продаже недвижимости. Проблем никаких – говорит он вам, оформляйте документы и вносите застройщику аванс, чтобы забронировать выбранную вами квартиру.

Вы всё делаете как он просит, вносите аванс и приходите в банк с необходимым пакетом документов. В банке вам подтверждают сотрудничество с данным объектом строительства и принимают ваши документы и заявление на рассмотрение.

А через некоторое время сообщают, что, к сожалению, вы не можете получить кредит или сумма кредита, на которую вы можете рассчитывать, настолько мала, что это равносильно отказу.

Аванс и время снова потеряны. Как надо было действовать в этом случае ?

Думаю ответ уже очевиден — сначала пройти проверку в банке и получить подтверждение банка на готовность выдать вам ипотечный кредит в должном размере, а потом уже идти к застройщику и вносить аванс.

 

Третья ошибка – это надежда на использование ломбардной ипотеки.

Ломбардная ипотека — это когда вы в качестве залога под получение ипотечного кредита на покупку квартиры в новостройке предоставляете банку-кредитору свое уже имеющееся жилье.

Здесь изначально заложено несколько ошибок.

Во-первых, заемщик (то есть Вы) наверняка считает, что сможет быстро продать свою старую квартиру и досрочно вернуть деньги банку, тем самым сэкономив на процентах по использованию кредита.

Но продать ее он может только при прописке в другом месте, то есть в той самой новостройке, на покупку которой ему нужен был кредит.

А строится новостройка (и принимается в эксплуатацию) от 2 до 5 лет, после чего только можно будет получить право собственности (как минимум год после принятия дома в эксплуатацию) и прописаться в новом жилье.

Даже если кроме как в будущей новостройке заемщику есть где прописаться, то продать быстро старую квартиру можно только при наличии уже имеющегося покупателя, а еще вернее — когда аванс на покупку вашей старой квартиры уже лежит в банковской ячейке. В иных случаях быстро продать квартиру не реально.

Во-вторых, заемщик имеет право продать свою заложенную квартиру только с разрешения банка.

А банк, как вы понимаете, может быть, и не заинтересован в досрочном погашении кредита (более того, в ипотечном договоре прямо может быть прописано о невозможности досрочного погашения кредита, или о возможности досрочного погашения, но только через определенное время, лет через пять, к примеру) и не разрешит вам продажу заложенной недвижимости, ссылаясь на нецелевое использование кредита.

 

Четвертая ошибка – потеря существенных сумм на процентах банка.

Пока квартира в новостройке не оформлена в собственность, риски банка по недострою довольно велики, следовательно велики и кредитные проценты банка-кредитора. Поэтому, как мы отмечали выше, кредит на вторичное жилье существенно дешевле кредита на покупку новостройки.

Заемщик же часто считает, что принятие дома Госкомиссией и оформление права собственности — это почти одно и тоже. Но на самом деле, между этими двумя событиями может пройти год (как минимум) и более.

Бывает что долгожданное свидетельство получают через три года, а бывает что его приходится получать и через суд. А вы наверняка рассчитывали (и прописывали в ипотечном договоре) на снижение процентов после оформления квартиры в новостройке в собственность — вот и получаются дополнительные непредвиденные расходы на проценты по кредиту.

Что делать?

Постарайтесь в ипотечном договоре разделить эти два понятия и добиться от банка-кредитора обязательства снизить процент по кредиту уже после принятия новостройки Госкомиссией.

 

  • резюме

Сегодня все участники рынка ипотечного кредитования нуждаются в профессиональных ипотечных брокерах.

Банки – нуждаются в потоке надежных, проверенных клиентов на получение ипотечного кредита с правильно сформированным и оформленным пакетом документов.

Клиенты, желающие приобрести квартиры в новостройках, заинтересованы обезопасить свое приобретение и гарантированно получить ипотечное кредитование.

Застройщик просто не сможет существовать без финансирования, и вынужден выкручиваться без банковской ипотеки замысловатыми псевдоипотечными способами, что никак не относится к его основному виду деятельности.

Ипотечные брокеры своим профессиональным отношением к делу могут обеспечить жизнедеятельность всех участников рынка ипотечного кредитования, а новостроек – в особенности.

 

Теперь хочется вернуться к нашему непосредственному бизнесу, а именно к ремонту и отделке квартир.

 

Когда можно приступать к ремонту новостройки ?

 

Продолжая линию всего изложенного выше, отмечу, что приступать к ремонту квартиры в новостройке, вы можете сразу после подписания акта приема-передачи и получения от управляющей компании долгожданных ключей, не дожидаясь получения свидетельства о собственности,

А дизайн-проект вашей будущей квартиры можно начать разрабатывать еще на этапе строительства дома.

 

Только не делайте ошибок при выборе банка-кредитора и тщательно проверяйте застройщика перед внесением аванса. А то ремонтировать будет нечего, или того хуже — банку придется продавать вашу уже шикарно отремонтированную квартиру.

 

Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.

Поделиться ссылкой

АСК Триан

Предыдущие статьи